Все собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Всем собственникам помещений многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В Жилищном кодексе Российской Федерации содержится прямое указание на то, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома, поэтому дополнительного оформления и закрепления прав собственности на общее имущества за конкретным собственником не требуется.

Платежная квитанция на уплату взноса на капитальный ремонт была направлена не в связи с членством конкретных собственников в Фонде, а на основании требований Жилищного кодекса Российской Федерации. Организационно-правовая форма юридического лица в виде фонда не предусматривает членства (пункт 1 статьи 118 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников (часть 2 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации). Действующим законодательством предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта МКД, включенных в Региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области, утвержденную постановлением Правительства Свердловской области от 22.04.2014 № 306-ПП (далее – Региональная программа), а именно:

1) на специальном счете многоквартирного дома;

2) на счете регионального оператора (часть 3 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Если многоквартирный дом включен в Региональную программу и фонд капитального ремонта МКД формируется на счете Регионального оператора (т.к. собственниками помещений Вашего многоквартирного дома в срок до 01.09.2014 не принято решения о формировании фонда капитального ремонта МКД на специальном счете своего многоквартирного дома), то собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором (часть 1 статьи 171 Жилищного кодекса Российской Федерации). В этом случае взносы на капитальный ремонт уплачиваются всеми собственниками помещений в многоквартирных домах, включенных в Региональную программу, начиная с 01.11.2014 (статья 12 Закона Свердловской области от 19.12.2013 № 127-ОЗ «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области»).

При этом указание персональных данных в платежной квитанции (ФИО собственника, адрес и общая площадь помещения) является обязательным, так как позволяет персонифицировать платеж и правильно рассчитать сумму взноса. Кроме того, не требуется согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных в случае:

1) если обработка персональных данных необходима для исполнения договора, стороной которого либо выгодоприобретателем по которому является субъект персональных данных (пункт 5 части 1 статьи 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»);

2) при привлечении Региональным Фондом третьих лиц для осуществления расчетов с собственниками жилых помещений и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 16 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 181 Жилищного кодекса РФ собственникам МКД с первой платежной квитанцией был направлен проект договора. Указанный проект договора является офертой и отвечает всем требованиям, предъявляемым жилищным и гражданским законодательством к оферте.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проект договора направлен каждому собственнику вместе с платежным документом за ноябрь 2014 года. В платежном документе указана фамилия и инициалы собственника помещения в МКД, адрес (дом, квартира) помещения в МКД. Именно тому лицу, на которое оформлен платежный документ, адресован проект договора.

Проект договора содержит безусловное намерение Фонда заключить договор на содержащихся в нем условиях, без каких-либо оговорок и условий. Предмет договора, права и обязанности сторон изложены ясно и подробно, и соответствуют правам и обязанностям регионального оператора и собственников помещений в МКД, предусмотренным Жилищным кодексом РФ. Другими словами, направленная собственникам оферта достаточно определенна и выражает намерение Фонда, считать себя заключившим договор с каждым собственником, получившим проект договора.

Также проект договора содержит условие о предмете договора (п.1.1 проекта договора), включает права и обязанности сторон, предусмотренные главами 17-18 Жилищного кодекса Российской Федерации (раздел 2 проекта договора). От собственников помещений в Вашем МКД, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном дома, не поступило заявлений о включении в договор иных существенных условий, помимо предусмотренных проектом договора. Следовательно, проект договора содержит все существенные условия договора о формировании фонда капитального ремонта.

Проект договора не является публичной офертой, поскольку он адресован конкретным лицам, а не неопределенному кругу лиц. Проект договора направлен собственникам помещений только в тех МКД, которые включены в Региональную программу и формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора. Именно поэтому договор о формировании фонда капитального ремонта не является публичным, что не оспаривается Фондом.

В гражданском законодательстве отсутствует норма о том, что оферта должна быть подписана оферентом. В соответствии со статьей 435 Гражданского кодекса Российской Федерации в оферте должно быть указание на конкретное лицо, которым она сделана. В проекте договора указано, что договор заключается Фондом капитального ремонта МКД, указан его адрес, телефоны, адрес электронной почты, адрес официального сайта в сети Интернет. Более того, в силу действующего законодательства только Региональный Фонд капитального ремонта МКД уполномочен на заключение такого договора.

Таким образом, содержание и оформление полученного собственниками проекта договора полностью соответствует требованиям жилищного (гл.гл.17-18 ЖК РФ) и гражданского законодательства (ст.ст.432-435 ГК РФ) к проекту договора (оферте) о формировании фонда капитального ремонта.

Законодательством не предусмотрено возможности отказа собственников помещений в МКД, включенных в Региональную программу, от заключения договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

В связи с этим предлагаю собственникам для исполнения обязанности по заключению договора оплатить взнос на капитальный ремонт, в связи с чем договор также будет считаться заключенным (часть 1 статьи 181 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Для всех категорий граждан, имеющих законное право на льготы и субсидии по уплате жилищных услуг, такие же условия предоставления компенсаций будут сохранены и при начислении вносов за капремонт общего имущества в многоквартирных домах.

В соответствии с жилищным законодательством, капремонт общего имущества многоквартирных домов отнесен к категории жилищных услуг, и к расчетам по нему применяются те же правила, что и по любой другой услуге в сфере ЖКХ. А именно: взнос должен вноситься в ежемесячном режиме, и его размер не может быть ниже минимума, установленного по региону. В Свердловской области на сегодняшний день это восемь рублей двадцать копеек за один квадратный метр занимаемой площади.

По аналогии с жилищными и коммунальными услугами действует и механизм предоставления льгот и субсидий на оплату капремонта: возможность частично компенсировать свои затраты на эти цели сохраняется за всеми категориями граждан, имеющих право на указанные компенсации в порядке, установленном федеральным и региональным законодательством.

Однако реализовать это право собственники смогут лишь при отсутствии задолженности по оплате услуг. В противном случае предоставление льгот и субсидий будет приостановлено, и восстановить его можно будет только после полного погашения долгов.

С 1 ноября 2014 в Свердловской области началось формирование накопительных фондов на ремонт многоквартирных домов, включенных в региональную программу капремонтов. Оно происходит за счет соответствующих взносов, и платить их обязаны все собственники жилых и нежилых помещений.

Освобождаются от этой обязанности лишь три категории собственников. К ним относятся граждане, проживающие в аварийных, а стало быть, подлежащих сносу домов, жители домов так называемой блокированной постройки (т.е. состоящих менее чем из трех квартир) и собственники помещений, находящихся в ветхом жилфонде, ремонт которого уже невыгоден экономически. При этом степень износа последнего определяется в установленном законодательством порядке, и должна составлять не менее 70 процентов.

Как и по другим услугам ЖКХ, за неисполнение обязательств по оплате взносов за капремонт собственникам помещений в МКД будут начисляться пени, в отношении злостных неплательщиков вопросы взыскания долгов будут решаться в судебно-правовом порядке.

Уважаемые собственники жилых помещений, давайте не забывать, что жилищным кодексом бремя ответственности за содержание общедомового имущества возложено на нас, собственников. И мы должны понимать, что проведение капремонта общедомового имущества является не чьей-то прихотью, а жизненной необходимостью, поскольку от состояния внутридомовых коммуникаций и конструктивных элементов здания, таких как кровля, фасады, фундамент, зависит не только уровень комфортности, но и безопасность нашего проживания.